조건부 전세자금대출의 모든것(전망, 갭투자, 개인에서 기업으로)

안녕하세용 ~~! 

기본 개념

• • 대상자 조건: 대출 신청자는 특정 소득 수준 이하이거나 무주택자여야 하는 등의 조건이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 사회 초년생, 신혼부부, 다자녀 가정 등이 해당될 수 있습니다.
  • 전세금 한도: 전세금의 일정 비율까지만 대출이 가능하거나, 전세금이 일정 금액 이하일 경우에만 대출이 가능합니다. 예를 들어, 전세금의 70%까지만 대출이 가능하다거나, 전세금이 2억원 이하인 경우에만 대출이 가능할 수 있습니다.
  • 금리 및 상환 조건: 조건부 전세자금대출은 일반 전세자금 대출에 비해 금리가 낮거나 상환 조건이 더 유리할 수 있습니다. 하지만 조건이 충족되지 않으면 대출 금리가 상승하거나 상환 조건이 불리해질 수 있습니다.
  • 대출 사용 용도: 대출금은 오로지 전세금 납입에만 사용 가능하며, 다른 용도로 사용할 경우 대출이 취소될 수 있습니다.
  • 보증 조건: 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)와 같은 기관의 보증을 받아야 하는 경우도 있습니다.

전세물권과 채권의 차이점
(메르의 블로그 참고)

• 권리의 대상: 채권은 사람을 대상으로 하고, 물권은 물건을 대상으로 합니다.
• 권리의 성질: 채권은 상대적 권리(특정 상대에게만 행사), 물권은 절대적 권리(모든 사람에게 주장 가능)입니다.
• 행사의 범위: 채권은 특정한 상대방에게 특정 행위를 요구하는 데 그치지만, 물권은 특정 물건에 대한 지배력을 행사하는 것을 의미합니다.
• 물권 : 전세권, 근정당권 같은 권리 
• 채권 : 전월세 계약, 금전소비대차계약과 같은 권리 
• 주택담보대출을 하면 근저당을 설정하면 물권, 신용대출을 해주면서 금전소비대차 계약을 하면 채권임
• 8억짜리 아파트에 A 은행이 4억 주택담보대출해주면서 4억의 120%인 4.8억의 근저당 설정을 하면 물권임. 
• 같은 사람에게 B은행이 신용대출을 해주는 것은 채권임 
• 민법은 물권이 채권보다 권리에서 앞서게 되어있음. (물권 > 채권) 
• 아파트가 경매에 들어가면 4억의 주택담보대출 + 연체이자등 최대 8천만원을 합쳐서 4.8억을 우선적으로 받음. 
• 신용대출 5천만원을 해준 B은행은 후순위라는 말이고, A은행 4.8억이 다 변제되고 나면 받을 수 있음
• 같은 물권일 경우에는 시간이 먼저인거부터 함 
• 채권은 이 시간 싸움에 뛰어들지 못하고 무조건 후순위임. 
• 전세권은 물권이고, 개인 간의 전월세 계약은 채권임 
• 근저당권같은 물권에 치이면서 서민들이 피해가 많아져서 특별법이 나오는게 '주택임대차보호법'임
• 전월세 계약이 채권이지만, 몇가지 조건을 충족시키면 물권의 시간 싸움에 뛰어들 수 있음 
• 전입신고 / 실거주 / 확정일자 임 
• 전월세계약은 위에 3개가 완성된 다음날 0시부터임. 
• 임차인이 잔금을 치른 후 당일 설정하더라도 다음날 0시부터 효력이 발생함
• 반면 물권은 즉시 효력이 생김 
• 계약 당일에 가압류, 압류, 근저당 설정등의 물권에는 임차인의 권리 보호가 안되는 것임. 
• 전세자금대출도 임차인이 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 담보로 대출을 해주는 방식임 
• 담보가 당일이 아닌 다음날에 잡히면 전세자금대출도  물권의 시간 싸움의 후순위로 밀리기 때문에 위험이 있음 
• 이름 보증해주는 기관이 보증보험(HUG, HF, 서울보증보험) 이 있음. 

반응형

전세자금대출 보증비율 축소

• 전세자금대출의 보증은 위 HUG, HF 그리고 서울보정보험까지 있다. 
• 사고가 발생하더라도 은행들은 위 3개 기관에 보험을 들어두었기 때문에, HF 90% , HUG, 서보보는 100%로 보상받을 수 있음.
• 최근 전세자금대출 보증보험 한도가 축소됨 

• 상세 기사는 아래 링크
• https://www.hankyung.com/article/2024082298291
• 은행의 리스크가 커지다보니, 조건부 전세자금 대출을 취급하지 않는 결과로 이어지게 됨 
• 조건부 전세자금대출은 전세를 안고 집을 살때 임차인에게 전세자금대출을 해주는 것임. 
• 매도인, 매수인, 임차인이 당일에 매매계약과 전세를 모두 처리하는 방식이라 은행에 리스크가 있음 
• 가계자금대출을 줄이기 위한 방법으로 보임