[생애최초] 경매 도전과 전세자금대출은 어떻게 해결할까(궁금증 정리)

“큰 변화는 하루의 작은 습관들이 모여서 생긴다 — 꾸준함과 좋은 시간 관리 습관이 여러 역할을 가능케 한다.”

 

 

[Q1] 집을 사면, 현재 들어가있는 전세자금대출을 상환해야하는데, 경매로 구매할 경우 바로 그 집을 못들어갈 수도 있는게 큰 문제다. 그래서 전세자금대출을 언제 상환하는 것이 맞는지 확인이 필요했다. 

 

[A1 은행 답변]소유권 이전 시기에 전세자금대출은 상환해야한다. 은행에서 인지를 하면 인지하는 즉시 상환이 원칙이다. 

아래 내용을 참조하면,  소유권 이전 시기는 낙찰을 받고 7일간의 매각허가결정이 일어나면, 매각대금을 납입해야한다. 

보통 30일 정도의 시간을 가진다. 이때, 임의 명도를 통해서 세입자를 내보내는 것이 좋다. 

 

[참조] 부동산 경매에서 소유권은
👉 ‘잔금(매각대금)을 전부 납부한 때’ 이전됩니다.

즉,

• 낙찰받았다고 해서 바로 소유자가 되는 건 ❌
• 매각대금 완납 시점에 소유권이 넘어옵니다.

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📌 경매 절차별 소유권 상태

1️⃣ 낙찰(매각허가결정 전)

• 최고가 매수신고인 상태
• 아직 소유권 없음
• 법원이 매각허가 여부를 결정

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2️⃣ 매각허가결정 확정

• 항고기간(보통 7일) 경과 후 확정
• 여전히 소유권 없음
• 단지 “살 수 있는 권리”가 확정된 단계

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3️⃣ 매각대금(잔금) 완납 시점 ← ★중요

• 법원이 정한 기한 내 잔금 납부
• 잔금은 법원이 정한 “매각대금 납부기한”까지 납부해야 합니다.
  보통은
  👉 매각허가결정이 확정된 날부터 30일 이내로 정해지는 경우가 가장 많습니다.
• 이 순간:
  • ✅ 소유권 취득
  • 법률상 소유자 지위 발생

📖 근거
민사집행법 제135조

“매각대금을 완납한 때에 매수인은 목적물의 소유권을 취득한다.”

 

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4️⃣ 소유권 이전등기

• 등기는 권리 취득의 요건이 아니라 ‘대항요건’
• 즉,
  • 잔금 납부 → 이미 소유권 취득
  • 등기는 그 사실을 공적으로 표시하는 절차

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🧠 실무에서 자주 헷갈리는 포인트

✔ 등기일 ≠ 소유권 취득일
→ 소유권 취득일은 “잔금 완납일”

✔ 취득세 기준일
→ 소유권 취득일(= 잔금 완납일) 기준으로 계산

✔ 명도 가능 시점
→ 원칙적으로 소유권 취득 후 가능

 

[Q2] 전세자금대출이 있는데, 주택자금대출(경락잔금대출 포함)을 받을 수 있는건가? 

[A2] 받을 수 있다. 다만, 상환조건을 가진다. 상환시점은 '소유권 이전 시기' . 

 

[Q3] 신생아특례대출로 갈아타기가 가능한가?

[A3] 가능은 하나... 흠... 잘모르는 것 같았음.

 

[아래 참조]  ✔ 가능한 경우

👉 기존 대출(예: 경락잔금대출)을 신생아 특례대출로 대환(갈아타기) 할 수 있는 경우가 있습니다.
신생아 특례대출은

• 매매 계약(주택 취득) 이후
• 신생아 요건(출산 기간 등)
• 소득·자산 요건
  을 충족하면 대환용으로 신청 가능한 것으로 알려져 있어요.

즉,

🚩 경락잔금대출로 집을 낙찰·잔금 납입 → 소유권 확보
→ 일정 요건 충족 시 → 대환하여 신생아 특례대출 신청
→ 기존 경락잔금대출 상환
→ 신생아 특례대출로 전환