[세종 경매] 호려울마을 10단지 2023년 타경 11552(대전지방법원)

 

1차 모의로 입찰을 참여한 경험을 가지고 '호려울마을 10단지' 첫투자를 진행했다. 집과 가깝기 때문에 해당 아파트를 직접 보고, 1)아파트 분석, 2)위치 분석, 3)권리분석, 4)세금, 시세차익 분석 5) 기타 등을 해보았다.  

1.  해당 아파트 분석(호려울마을 10단지 1006동 802호)  

 직접 쓰는것보단 그림이 좋은 것 같다.  아래 참고하시고, 실제로 가보면 생각보다 오래된 느낌이 조금 든다. 2016년이면 벌써 10년이 다 되어가는 건물이다. 하지만, 세종 내에서 비교하면 그런 것이다.  

그리고 해당 아파트의 1006동은 143m^2(43평형)_A타입, B타입이 있다. 802호는 A타입이었고 호수뷰를 가지고 있었다. 

부동산을 통해서 다른 층의 집을 보았는데, 평수 대비 작은 느낌이 나고 방 구조가 애매하다고 느꼈다. 그게 좀 아쉬웠다. 

2.  위치 분석(진짜 호수뷰가 맞을까?) 

해당 아파트가 비싼 이유는 세종에 몇 없는 큰평수의 호수뷰이기 때문이다. 해당 건물의 앞에 8층짜리정도 되는 상가들이 있는데, 살짝 걸려보여서 테스트를 해보았다. 8층과 9층 사이에서 같은 방향의 계단에서 바라보았을 때 8층보다 약간 위에 있음에도 불구하고 원형교는 보이지 않았다. 주로 행사를 하면 원형교에서 하기 때문에 그 뷰가 굉장히 예쁘다고 들었지만, 아쉽게 하늘의 폭죽만 가까이서 볼 수 있는 느낌이었다.   

 

3.  권리 분석(잉? 어떻게 이런 아파트가 2차에서 유찰이 되지?)  

해당 아파트 권리 분석은 너무 쉬웠다. 왜냐? 할 게 없었기 때문이다. 경매의 끝은 임차인 분석인데, 임차인이 없었다. 의심스러워서 대법원 사이트에서  매각물건명세서를 뽑아서 보았는데도 없었다. 

왜 2차까지 나왔는데도 유찰이 되었을까 생각을 했었다. 요즘 시장 분위기는 안좋지만, 그래도 해당 건물의 저층 가격이 9억~10억 사이로 잡힘에도 불구하고 2차의 최저가인 8.3억에도 2차에서 안된건 정말 의아하다. 관리비 500만원정도 안낸 내역이 있긴 하다. 그냥 결론을 지었다. 감정가가 애초에 높았고, 아파트 구조는 B타입이 낫지만, A타입이라는 점에서 감점, 호수뷰지만 호수뷰가 아니기 때문에 감점 등 이런 저런 사유로 안됐다고 생각한다.  

4.  시세차익 분석( 나는 얼마로 쓸까? , 지지옥션 ) 

와이프는 1주택이지만, 나는 무주택이다.(혼인신고 안함)  또한, 나는 전세대출 중이라, 입찰하기엔 다소 무리가 있다고 느껴져 와이프가 입찰을 하기로 했다. 

지지옥션에는 총매입가, 경매비용 등에 대해서 알려준다. 그렇기 때문에 계산을 수월하게 할 수 있었다. 다만, 사이트 이용이 유료다. 다만, 하루는 공짜니까 이용해보면 좋을꺼같다. 어쨌든, 취득세, 관리 미납비 등 필수 금액을 빼고 우리의 시세차익을 고민했을 때 1.5억을 잡고 시세를 보수적으로 8.5억으로 잡아서, 7억정도에 매수를 시도해보고자 했다. 

 

5. 준비 및 결과( 꿈이 와장창 무너지다) 

역시나 오늘 사람이 매우 많았다. 경매건도 워낙 많았기 때문에 그렇다고 생각한다.  미리 뽑은 자기앞수표와 기일입찰표를 챙겨서 도착했고 원하는대로 제출했다. 아래로 보면, 무튼 결과는 이러하다.. 세종의 부동산 열기는 꺼지지 않았다...!